与中介对话之完整版

发信人: dacoit (撒脱), 信区: OurEstate
标  题: 与中介对话之完整版
发信站: 水木社区 (Tue May 25 01:02:00 2010), 站内

今天下午无事可做，去亚运村附近看了几套房子，了解了一下目前房事情况。和在中介的小弟弟们进行一番思想上的沟通与交流，指出了他们对当前房地产市场认识上的偏差。具体过程是这样的：

　　先是电话沟通，约看房，见面后，直接去看房子，两个中介带我去的，看了三套，具体情况如下：
1。　　76平，150万，小三居，南北向，但房子里面厅也被格成一间，分着出租，很乱，感观很差。但价格上还算靠谱。

2。50平的小两居，东西向，1层，要价150万。太不靠谱
　　看后，中介A对我说这房子可以谈，130万可能差不多，这房子楼层好，朝向好。
当即对他说，楼层1层是硬伤，东西向不有南北向好，也不做声了。
3.　57平，全南向，要价160万，厅太小，把厨房挪到阳台上了，老房子，差得很。
　　总体而言，三套没一个看得上的，从价格上来讲，第1套还算是相比合理的。
回来的路上和中介聊天，这时中介B开始大谈特谈房价不会降的，过两天还会涨的，如果再起不买，追悔莫及可别怪我没提醒过。一副固执得要死的样子，好像自己是维护房价的代言人。一开始我还心去反驳他，回到店里时他还在说，我心大不悦，我堂堂高素质人才被尔等小人忽悠来忽悠去，便开始给中介分析下目前的形势，当时围观中介有A、B、C、D、E五人。

首先我分析了国十条对目前房地产市场的深远影响及后果
　　买房者无非两种人，一种是投资，一种是自住。对投资人而言，国十条对其条伤力可以说是致命的，可以说基本上是来了投资性需求，这点小介们均认可。
　　好，再说自住的，有两种，一种是改善性需求，一种是首套购买，即所谓的刚性需求。国十条对改善性需求的打击也是很大的，利息、首付两项灭了许多改善需求，小介们也未反驳；再就是刚性需求，什么是刚性需求，只有有能力买房的才是刚性需求，手里面不缺钱的早就买房了，推让迟到现在买房的是手上钱有点，能凑个首付的，并且也就是能买个一居或小两居而已。这点也得到小介们认同，最近出来看房的都是看小房子的，看大房子的人很少。但小介们还是满不服的，开始车轮式的提出自己的问题。

A介说：现在刚需在不断增加，每年都有结婚的，外地来北京的越来越多，刚需在不断增加。所以房价不会降的。
答：结婚就是刚需么？每年都有结婚的，远的不说，你们店里面有没有结婚的，结婚的都买房了么？还是那句话，有能力支付首付及月供能力的才是真正的刚需，外地是有很多进京的，但目前的房价，两家人能凑个几十万出来的是不少，但月供也够小两口还的。　

B介说：现在的情况就像08年底非常相似，当时很多人没买，结果后悔了，并且08年也没降多少，所以今年也是一样的，马上还会涨的。
答：08年底是没降多少，但那时政府是救市，政府出来呼吁买房，现在政府是打压，并且出手的力度你们心里清楚的很。
B介接着说：政府的政策现在只是暂行，不会长久的，政府不可能会让房价降的，如果房价降的，如果房价降了，前段时期高价买房的人会心理不平衡的。
答：你见过我党的政策出了后会马上取消的么，马上取消不等于打自己的脸么，不用太长久，有个一年两年就够了。前期高价买房的心理不平衡怎么了，这社会不平衡的人多了去了，能够在高价买房的人不会闹出啥事来的，因为他们是有产阶级，只有无产阶级才最革命，政府不会怕这部分人不平衡的，他们再不平衡，也不会去园子里欺负小孩的。
B介继续说：如果房价降的多了，这部分会断供，断供银行就会破产的，所以国家不会让房价降的。
接着答：降价就会断供，断供银行就破产是不可能的，为什么，现在的房子，大部分是前几年买的，那时候房价低，即使再降到原来房价，这部分该怎么还还是怎么还。即便是前期最高点买的人，也不会断供的，能够高点买房的人，肯定是有支付能力才买的，比如说3万买的房子，降到2万就不还贷款么？如果真的断供把房子扔给银行的话，那么算上首付，银行一点都不亏，再说亏点算啥，银行的钱就是国家的钱，国家的钱对国家来说就是纸，一个数字而已。只有那些在高点还出手贷款炒房的人才会出现断供，这部分活该。

C价这时候站出来质问我：为什么你现在还出来看房，你是出于投资还是自住？
答：我现在出来看房，是因为我是刚性需求，为啥前期没买房，说实话是去年首付都没有，去年赚了点小钱，刚有能力凑上首付，在目前的价格上觉得还能承受，并且现在出来看房子，能挑房子，挑个好房型，以后再出手也容易。我买房子不一定要自住，买房后出租出去，能够抵掉我现在的租金就可以，如果房价万一上涨我就赚了，如果下降我也不后悔。因为我赌不起，房子再涨我真的买不起了。也可以说我是投资性刚性需求，现在房市乱，可以杀杀业主。
C介接着说：现在业主就是不降价，每个业主都有自己底价的，低了就不急着卖，不着急用钱。
答：不急于用钱就不卖房么，卖不卖房是和对价格预期相关的，现在好多业主都后悔前段高点时没出手，如果那时出手了现在再买回来，都几十万的赚了。急于用钱的不会那么多的，有多少人急着用一两百的钱？说这话的业主90%是托词。
　　我还要对你们中介说，现在是熊市，你们要反手做空，让业主们心里没底才会卖房，不要老是忽悠买方，现在出来看的买房就那么多钱，你再忽悠价高了也不会买，你要识别是哪一方影响了你们的成交，大部分是业主不降价，你们要去杀价才能促成成交，你们才有提成。现在你们杀价的手段太单一，远不如忽悠房价上涨那么多，你杀价不能几万几万的砍，一个180万的房子，你打个电话问175卖么，业主肯定会说不降，到了底线了，你砍价要有底气，要往150、160的线去砍，开始业主可能觉得心理不能接受，你讲的多了，他的底线就会变的。
C介说：今天就有个300万的房子，有个客户出290万业主都不卖。
答：这个和卖衣服砍价一样，业主也看买方的诚意，如果你打电话过去，他觉得成交不大的话，是不会降价的，如果你说290万来签，你看他卖不卖。我这两天和两个房主谈过，150万的房子，你们中介就是谈不下来，结果见面后138万，我出到135，就不加价了，还有一个房子，业主要165的，我出145，结果业最后说最低155了，我还是不加价了，因为我已经看到了业主的恐慌，觉得房价还是会降的，当然那两个房子也不是非常满意，如果很满意的话，可能也不着这点钱。
C介说：大哥，这样的话，以后我们遇到不好谈的客户，你帮我们谈价吧，谈成了我们给你提成。
答：帮个忙是可以的，提成就算了，你们好不容易谈成一个，几万的中介费，到你们手上也就几千块，你们帮我找到好房子就成了。

D介说：大哥你是做啥的，我觉得你很会杀价，我们很多时候就是把握不了客户和业主的心理。
答：做中介是很不容易的，中介其实是很有技术含量的活，你得有方法，捉摸业主的心理，客户的心理，不是多跑路就一定能出业绩的。得有自己的方法，去年的行情，成交量大，中介都赚了点钱，那是市场给的，不代表你个人的能力的体现。今年能成交的则多数是靠的运气，从长期来看，那些总能出业绩的肯定有自己的方法。
D介接着说：对对，我有时候不知道客户去哪里看信息，大哥你经常去哪个网看信息，我不知道怎么发贴子才能吸引来客户，我们的端口都是付费的，这钱都是我们自己出的。
答：你们那些网上发的贴子，别人一看都是假的，一个照片长年不变，一个房源几个月一直在更新。语言口气一点没有变化。一看就是假房源。
　　一个好中介，应该要了解本地区的房源情况，了然于胸，了解房源的优缺点，要去引导客户而不是误导客户，要真诚，才能得到客户的认同。
D介接着说：现在这行情，最痛苦的就是我们了，出不来业绩，只拿底薪，根本都不够吃饭的。
答：其实有时候我觉得你们挺不容易的，行情好的时候还能赚点钱，行情不好的时候吃饭都不够。其实你们想一想，如果你在这行做个几年，不能做上去的话，是很亏的，到那时候转行，是从零开始，因为你在这里积累不到长久客户，所有的单子都是和新客户做的，运气的成份太大。而年轻的时候做点别的，能够得到点人脉积累或行业经验的话，不管学历如何还是能有所发展的。而中介这个行业，虽然不乏有成功的，但是就像做传销的差不多，成功的是少之又少。所以我劝你们啊，趁年轻，该干啥干啥去，别在这里耗太多的时间。

E介突然发话：大哥，你懂的真多，你买彩票么

答：我买，我对对色球还有点研究，我每次买都那4个最久没出的蓝球，红球靠运气，每次买8元，中5元的时候非常多。
E介接着问个了更naive的问题：大哥，你买彩票赚钱么
答：买彩票也就是个玩玩，只有中个大奖的才不赔钱，长期买肯定赔，少买图个乐子可以，你可不能把心思放在这方面。
　　今天我先回了，有好的房源电话联系。
　　小介们都说，大哥慢走，有空常来聊聊。

　　走了几步后，故意回了下头，A、B、C、D、E小介们齐刷刷的注视着我的离去。

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※ 修改:·dacoit 于 May 25 01:46:39 2010 修改本文·[FROM: 111.193.203.*]
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